Budget ravalement cordiste : la checklist du syndic en 7 étapes

Un cordiste qui chiffre à partir de « nettoyage de façade, 6 étages » vous rendra un prix au doigt mouillé, et son concurrent un autre. Les écarts entre devis viennent d'abord de là : chacun a imaginé un chantier différent. Le remède tient sur une page. Vous rédigez un descriptif unique, vous l'envoyez à toutes les entreprises consultées, et vous leur demandez de répondre poste par poste.

Pour le rédiger, il suffit de faire le tour de l'immeuble façade par façade, depuis la rue et depuis la cour, avec un mètre et un téléphone. Une façade en pierre de taille haussmannienne encrassée par la circulation ne se traite pas comme un pignon en béton des années 70 qui s'épaufre au droit des balcons. Le cordiste doit le savoir avant de monter sur le toit pour sa visite.

La visite sur place reste indispensable. Un devis établi sans visite, sur photos seules, est acceptable pour une urgence ; pour un ravalement voté en AG, demandez-la et notez sa date sur le devis.

Deux devis au même total peuvent cacher deux chantiers différents. Le premier compte trois jours d'équipe et un rapport photo, le second cinq jours sans rapport. Pour les comparer, isolez l'installation (ancrages, balisage du pied de façade, protection des fenêtres), puis ramenez le reste au m² traité. C'est ce prix au m² hors installation qui se compare d'une entreprise à l'autre.

Vérifiez ensuite l'équipe. Le Code du travail (article R. 4323-89) exige qu'un chantier sur cordes soit organisé pour qu'un secours puisse être porté immédiatement : en pratique, deux techniciens au minimum. Un devis qui chiffre un cordiste seul sur votre façade est moins cher pour une raison que vous ne voulez pas assumer en AG.

Dernier contrôle, les pièces. L'attestation d'assurance doit mentionner les travaux sur cordes en toutes lettres, et exigez de chaque intervenant une certification en cours de validité : CQP Travailler sur cordes délivré par France Travaux sur Cordes, ou IRATA.

Sur une facture de 30 000 € HT, la différence entre 10 % et 20 % de TVA fait 3 000 €. Le taux réduit n'est pas automatique, et c'est au syndic de fournir à l'entreprise de quoi l'appliquer.

Le taux de 10 % (article 279-0 bis du Code général des impôts) vise l'entretien et l'amélioration de locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans. Pour les parties communes d'un immeuble, l'administration fiscale distingue deux cas. Si les locaux d'habitation représentent au moins 50 % de l'immeuble, l'ensemble des travaux sur parties communes bénéficie du taux réduit. En dessous de 50 %, seule la quote-part affectée à l'habitation y a droit, le reste est facturé à 20 %.

La proportion se calcule à partir des tantièmes généraux, ou spéciaux selon le règlement de copropriété. Le syndic la calcule et la remet à l'entreprise par attestation, et elle vaut jusqu'à l'assemblée générale de l'année suivante. L'exemple donné par l'administration : pour un immeuble à 40 % d'habitation, la facture applique 10 % sur 40 % du montant et 20 % sur les 60 % restants. Un immeuble mixte avec commerces en pied et bureaux aux premiers étages mérite ce calcul avant de voter le budget TTC.

Le devis de l'entreprise ne couvre que son intervention. Le budget présenté aux copropriétaires doit couvrir le projet entier, sinon l'appel de fonds complémentaire arrive après le vote, quand le chantier a déjà commencé.

Premier poste oublié, vos propres honoraires. L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les honoraires du syndic sur les travaux votés sont fixés en pourcentage du montant hors taxes, dégressif selon l'importance des travaux et déterminé avant leur exécution. Ils sont votés lors de la même assemblée et à la même majorité que les travaux. Ils figurent donc dans la résolution, à côté du devis retenu.

Deuxième poste, les formalités d'urbanisme. Selon la commune et le secteur (abords d'un monument, site protégé, délibération municipale), un ravalement peut exiger une déclaration préalable. Le service urbanisme de la mairie vous le dit ; demandez-le avant de fixer la date de démarrage.

Troisième poste, l'imprévu. Un cordiste qui descend une façade ancienne trouve parfois une pierre à purger ou un balcon dont le nez se décolle. Des prix unitaires écrits dans le devis transforment cette découverte en ligne chiffrée, au lieu d'un avenant négocié dans l'urgence.

L'article 21 de la loi de 1965 prévoit que l'assemblée générale fixe, à la majorité de l'article 25, le montant des marchés à partir duquel le conseil syndical doit être consulté et celui à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Relisez le procès-verbal qui a fixé ces seuils : un ravalement les dépasse presque toujours.

Pour la majorité du vote, un nettoyage ou un ravalement d'entretien relève de l'article 24. Une isolation par l'extérieur ajoutée au ravalement change de régime : ce sont des travaux d'économies d'énergie, votés à la majorité de l'article 25 (point f). Le détail des majorités et des documents à exiger figure dans notre guide du syndic pour les travaux sur cordes en copropriété.

Une résolution passe mieux avec un tableau qu'avec trois devis de quatre pages, que peu de copropriétaires liront. Mettez les offres côte à côte, avec les mêmes lignes, et signalez celle que le conseil syndical recommande et pourquoi.

Le fonds de travaux est la première source à regarder. Depuis la réforme entrée en vigueur par étapes entre 2023 et 2025 selon la taille de la copropriété, la cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Si l'assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. Sur un budget prévisionnel de 50 000 €, le minimum est donc de 2 500 € par an.

Le fonds peut payer les travaux inscrits au plan pluriannuel adopté et les travaux de sauvegarde ou de sécurité non prévus. Les sommes versées restent acquises au syndicat : un copropriétaire qui vend ne les récupère pas. C'est un argument à rappeler en AG à celui qui craint de payer pour l'acquéreur.

Pour le reste, les appels de fonds sont votés avec les travaux et répartis selon les tantièmes. Les étaler sur plusieurs échéances, calées sur le planning du cordiste, évite qu'un copropriétaire modeste se retrouve en impayé dès le premier trimestre.

Sur les aides publiques, soyez net avec le conseil syndical. MaPrimeRénov' Copropriété, l'aide de l'Anah aux syndicats, ne finance que des travaux qui apportent un gain énergétique d'au moins 35 % : un nettoyage ou un ravalement à l'identique n'en relève pas. Pour une copropriété en difficulté, l'ADIL de votre département vous dira ce qui existe.

Dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral, dont Paris, Lyon et Nantes, le ravalement doit être fait au moins une fois tous les 10 ans. Le maire peut l'imposer par une injonction motivée. Le syndicat dispose alors de 6 mois pour engager les travaux ; passé ce délai, le maire peut exiger leur réalisation dans un délai d'un an au plus, et une amende de 3 750 € est encourue. Si rien ne bouge, il peut demander au tribunal judiciaire l'autorisation de les faire exécuter aux frais du syndicat.

Six mois, c'est court quand il faut rédiger un descriptif, consulter, convoquer une AG et appeler des fonds. Si votre immeuble est concerné, ouvrez le dossier dès la réception du courrier, voire avant si le dernier ravalement date de huit ou neuf ans.

Le cordiste vous fait gagner du temps sur un point précis : sans échafaudage, pas de montage ni de location sur plusieurs semaines, et souvent pas d'emprise sur le trottoir. Prévoyez en revanche des jours de météo défavorable. Aucun texte ne fixe de vitesse de vent d'arrêt pour les travaux sur cordes ; l'entreprise décide selon son analyse de risque, et un planning honnête en tient compte.